준 비 서 면

사  건   2024가단230892 손해배상(기)

원  고   김숙현

피  고   최선희

위 사건에 관하여 피고 소송대리인은 귀원의 2024. 10. 7.자 보정권고에 따라 다음과 같이 변론을 준비합니다.

다 음

건축 개요 등

가. 건 축 개 요

나. 층 별 개 요

다. 분양 면적표

2. 원고의 주장에 관하여

원고의 주장요지는 피고가 신축한 9층 건물로 인해 원고들 빌라의 일조권, 천공조망권, 사생활침해가 발생하였다고 주장합니다.

그러나 원고의 빌라와 피고의 신축건물은 준주거지역에 위치하고, 준주거지역은 일반주거지역과 달리 주거기능 외에 상업·업무 기능 수행을 위한 지역으로 일정 수준의 개발이 예정된 곳입니다. 따라서 본건을 판단하심에 있어서 준주거지역의 특성을 고려하여 원고의 이 사건 청구를 판단하여야 할 것입니다.

결론적으로 말씀드리면 피고는 제반 건축법규에 따라 적법히 건물을 신축하였고, 신축함에 있어서 일조권침해 등을 예방하기 위한 노력을 하여 일체의 침해가 없도록 하여 왔음을 말씀드립니다.

아래에서는 원고의 주장을 적시하고 반박하도록 하겠습니다.

가. 일조권 침해 주장에 관하여

피고의 신축건물은 원고의 빌라와 마찬가지로 준주거지역에 위치하고 있고, 일부 피고의 대지가 일반주거지역으로 되어 있는 부분은 일반주거지역에 해당하는 건축법상의 일조권허용 범위를 준수하여 건축되었습니다.

(1) 대지경계선으로부터의 이격거리 신축에 관하여

663-10대

663-9대

663-12대

준주거지역

제 2종 일반주거지역

663-24도

을 제2호증의 3

대지지적도(을제2호증의 3)에서 쉽게 볼 수 있는 것처럼 피고신축 건물 중 원고빌라와 겹치지 않는 부분이 제2종 일반주거지역으로 되어 있어, 이 부분은 일조권의 보장을 위하여 제반법규를 준수하고 건축되었습니다.

성남시 건축조례(을제3호증의1) 제24조 (대지안의 공지)규정의 상세한 내용인 별표 3의 기준(을제3호증의2)은 공동주택 다세대의 경우 대지경계선으로부터  1미터 이상 이격할 것을 규정하고 있습니다.

1.689m

을 제2호증의 2

위 배치도면(을제2호증의2)에서 볼 수 있는 것처럼 피고는 대지안의 공지 1m를 확보하였으며, 오히려 대지경계선으로부터 1,689m를 이격하여 건물을 신축하였습니다. 이것은 성남시 건축조례를 충실히 반영하였을 뿐만 아니라 공개공지를 확보하고 추가로 이격 거리를 더 확보한 것으로서 이 부분 관련한 주장 즉, 피고가 마치 원고 빌라의 남쪽 방향으로부터 최소 거리만을 이격한 채 이 사건 신축을 했다는 원고의 주장은 사실이 아닙니다.

(2) 일조권침해 예방을 위하여 일반주거지역부분에 해당하는 거리기준 높이의 제한 규정을 준수하였습니다.

성남시는 인근 건축물의 일조권을 보장하기 위하여 전용주거지역 또는 일반 주거지역에서 건축물을 건축하는 경우 그 높이의 제한을 건축조례로서 규정하고 있습니다.

《해당지역에 대한 이해》

663-10대

663-9대

663-12대

준주거지역

제 2종 일반주거지역

을 제2호증의 3

663-24도

을제2호증의3 대지지적도에 보면, 원고의 건물이 위치한 663-10번지는 일조권 등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한이 적용되지 아니하는 ‘준주거지역’에 해당합니다. 또한 위 피고의 대지 역시 663-24번지 도로의 중간 지점에서 일직선으로 연결한 선을 기준으로 좌측은 준주거지역으로 공통되고, 우측 부분은 제2종 일반주거지역으로 구분되어 있습니다.

피고는 설계를 하면서 원고 빌라에 일조권침해를 주지 않기 위하여 일조권의 산출을 한 바 있고,(을제2호증의 4:일조권산출근거) 일조권 확보의 적법성을 보장해 주기 위하여 제2종 일반주거지역에 해당하는 건물부분은 성남시 건축조례에 의거하여 일조권산출(을제2호증의 4)을 하고, 신축하였던 것입니다.

이에 관한 증거로 일조권산출근거(을제2호증의4)를 제시합니다. 이에 의하면 피고는 이 사건 건물 신축시 제2종 일반주거지역에 해당하는 건물의 높이와 관련하여 아래에서 자세히 살피는 것처럼 성남시 건축조례를 충실히 이행하였습니다.

A

B

C

을 제2호증의 4

《일반주거지역에서의 일조권예방을 위한 건물높이의 제한을 준수》

즉 을제2호증의 4 일조권산출근거 도면의 Ⓐ 선은 정북방향으로  표시되어 있으며 Ⓐ선(즉 대지경계선으로부터 건물까지의 거리)의 거리는 8.612m입니다.  Ⓐ선이 접하는 부분의  건물 높이는 16.86m입니다.

을제3호증의 1 성남시 건축조례 제27조의 제1항 2. 『높이 10m를 초과하는 부분이므로 해당 건축물 높이의 1/2이상을 띄어 건축』 부분을 적용하여 이 사건  설계에 반영하고 시공하였습니다.

결과적으로 일반주거지역에서 이 사건 건물높이 16.86m의 2분의 1은 8.43m 이고, 이를 감안하여 신축시 대지경계선으로부터 더 긴 거리인 8.612m를 확보하여 신축하게 된 것입니다. 위 일조권산출근거 도면(을제3호증의1)에서 Ⓐ 선은 8.43m〈8.612m의 수치가 적용되었음을 알 수 있습니다.

위와같은 원리를 적용하여 위 일조권산출근거 도면(을제3호증의1)상의 Ⓑ선은  7.709m 이며  건물높이는 14.88m이어서 위 14.88m 의 1/2은 7.44m이고, 위 7.44m 〈 7.709m 이므로 성남시 건축조례의 허용범위를 넉넉히 충족하게 됩니다.

또한 위와같은 원리를 적용하여 위 일조권산출근거 도면(을제3호증의1)상 Ⓒ선은 Ⓐ선과 동일한  길이로서 8.613m 이며  건물높이 16.86m입니다. 위 16.86의 2분의 1은 8.43m 이고, 이는 대지경계선으로부터의 거리인 8.612m 보다  더 길게 거리를 둔 것이어서 이 역시 성남시 건축조례의 허용범위를 넉넉히 충족하게 된 것입니다.

《기타 일조권 보장을 위한 실제 시공이 이루어졌습니다.》

을제2호증의 3 대지지적도는 이 사건 신축건물의 용도지역 중 피고의 토지가 준주거지역과 제2종 일반주거지역에 해당함을 나타내 주는 도면입니다.

을 제2호증의 5

을 제2호증의 6

또한 을제2호증의 5(정면도)을제2호증의 6(배면도) 각 도면에  의하면, 해당 건물높이와 대지경계선으로부터의 이격거리를 충분히 확보하고 일조권 침해를 예방하기 위하여 제2종 일반주거지역에 해당하는 토지에는 5층 지붕과 6층 지붕이 최고 높이로 배치하여 일조권에 문제가 없도록 성남시의 승인을 득하고,  건축허가 및 준공허가 완료하였으며, 준주거지역에 해당하는 토지에는 최고 높이 9층 지붕과 옥탑지붕이 설치되게 하였던 것입니다.

그리하여 원고 주장의 주된 거실창 부분에 충분한 일조권이 보장되도록 설계단계부터 고려하였으므로 일조권 침해 부분 주장은 지극히 이유 없는 것입니다.

이상에서  살펴본 바와 같이  피고는 이 사건 건물 신축시 건축법, 성남시 건축조례 등 제반 법규를 준수하고 혹여 발생할지도 모를 일조권 침해를 예방하기 위하여 건축물의 높이제한을 준수하고 건축하였던 것입니다.

(3) 원고가 ‘주된 거실창이 이 사건 건물을 바라보는 남향으로 개구되어 있는 구조’ 라며 일조권 침해를 주장하는 것에 관하여

그러나 지적도(을제1호증)에서 살펴 볼 수 있는 것처럼 원고의 빌라는 남북 방향으로 바라볼 때 마름모꼴을 유지하고 있으며 주된 거실창은 동남향의 방향을 가지고 있습니다. 즉 각 사진(을제4호증의 1 내지 3)에 나타난 바와 같이 원고의 빌라 주된 거실창은 이 사건 건물을 정면으로 바라다 보이게 되어 있지 아니하고, 동남향을 바라다 볼 뿐입니다.

을 제1호증

을 제4호증의 1

을 제4호증의 2

을 제4호증의 3

만일 원고가 일조권 침해 주장을 하려면, 원고의 주된 창인 거실창이 동남향에 위치하고 있으므로 지적도(을제1호증)에 나타난 동남향 맞은편 지번인 663-11의 소유주를 상대로 하는 것이 적정합니다. 육안상으로도 피고의 건물은 서남향에 배치되어 있고, 원고가 주장하는 남향을 바라다 보고 있는 것은 원고빌라의 안방의 작은 창쪽이어서 아마도 원고는 위 안방의 작은 창쪽과 주된 거실창이 있는 부분의 착오를 일으킨 것으로 보입니다.

현장에서 착시를 일으켜 피고의 신축건물이 정남향에 배치되어있는 것으로 보일 수 있으나, 지적도(을제1호증)와 배치도(을제2호증의2)의 방위를 감안하여 살펴 보면 피고의 건물은 남서방향인 것을 쉽게 알 수 있습니다.

원고의 건물 거실창은 동남향을 바라보고 있으며 이것은 지적도와 피고 건물의 배치도 그리고 사진 증거를 통해 명백히 확인할 수 있습니다.

원고가 주장하는 남쪽방향 즉 원고 건물과 피고 건물 사이에 있는 것은 사진(을제4호증의 2 내지 3)에서 보이는 바와 같은 안방의 창문으로 예상되는 창문이 하나 있을 뿐입니다.

한편 이 사건 원고들은 을제4호증의 2내지 3 각 사진에 나타난 바와같이 1호라인에 거주하는 사람들로 피고 건물과 인접한 부분의 선정자들입니다. 그런데 2호라인의 202호 선정자들은 피고의 건물과 인접하여 있지 않은 사람들로서 구체적으로 어떤 부분에 피해가 있다는 것인지 의문이라는 점에서 그 주장을 살피실 때 감안하여 주시기를 바랍니다.

(4) ’일조량이 대폭 감소‘하였다는 원고의 주장에 관하여

앞서 살펴본 바와 같이 원고의 건물은 거실창이 동남향이므로 피고의 건물 신축과 관련하여 일조량이 대폭 감소하는 사유가 발생하지 않았습니다. 일반적으로 태양은 동쪽에서 떠오르고 서쪽으로 지게 되므로 피고의 건물은 원고 건물의 서남향에 위치하여 원고 건물의 거실창에 일조량과 관련하여 어떠한 영향을 미치지 않는다고 할 수 있습니다.

이 부분과 관련하여 대법원 판례상 일조시간 기준(동지기준 연속 2시간 또는 총 4시간)의 침해가 이루어 졌는지도 의문입니다.

나. 천공조망권 침해 주장에 관하여

원고는 피고의 건물 신축으로 인하여 천공조망권 피해가 발생되었다고 주장합니다.

그러나 피고의 건물이 신축되기 이전에 은행동 663-8번지에 원고 건물과 동일한 높이의 5층 건물이 2010.2.22. 준공되어 있었으며, 은행동 663-19번지는 1992.1.30. 3층 건물로 사용승인되어 있습니다. 그리고 은행동 663-13, 663-95번지 건물은 2층 건물로 준공되어 있습니다. 피고의 건물이 신축되기 이전과 큰 차이는 없는 상태인 것입니다.

원고의 건물 거실 창문으로 볼 때 조망권 및 천공조망권을 제한하는 건물은  거실 창문 바로 앞에 위치하는 은행동 663-11번지 낙원빌라의 건물이  소송의 대상이 되어야 하며 피고의 건물은 조망권 및 천공조망권과는 아무런 상관이 없습니다.

천공조망권의 확보 여부는 천공률로 확인하게 되어 있는데 이는 창에서 하늘이 보이는 면적의 비율 혹은 전체적인 조망 비율을 의미한다고 하였습니다.  피고 건물의 신축으로 인하여 창에서 하늘이 보이는 면적의 비율 혹은 전체적인 조망 비율은 전혀 차이가 없습니다.

따라서 원고의 이 부분에 관한 주장 역시 이유가 없다 할 것입니다.

다. 사생활 침해로 인한 손해배상 책임

원고는 ’가해 건물이 신축되는 과정에서 피해 건물과 충분한 이격거리를 두지 않은 채 너무 가깝게 건축되어 피해 건물의 내부를 가해 건물에서도 충분히 볼 수 있는 경우‘에 해당되어 사생활 침해를 주장합니다.

그러나 앞서 주장한 바와 같이 피고는 성남시 건축조례에 근거하여 이격거리 1m를 초과하여 거리를 두어 건축 되었을 뿐 아니라 아래에서 자세히 살피는 것처럼 건축법에 따른 차면시설을 하여 건축되었으므로 원고의 위 부분 주장 역시 이유 없습니다.

앞서 본 바와 같이 피고는 정면도(을제2호증의 5),배면도(을제2호증의6)와 같이 일반 건축도면과 달리 특이한 무늬의 차면인 된 창문으로 설계하였는 바, 이는 건축법 시행령 제 55조에 의거 시공사가 창문에 차면시설을 설치하도록 조치한 것입니다.

을 제5호증의 1

을 제5호증의 2

을 제5호증의 5

을 제5호증의 4

을 제5호증의 3

이에 따라 피고는 각 사진(을제5호증의 1 내지 3)과 같이 원고 건물을 바라보는 모든 창문에 차면시설을 설치하여 원고의 사생활을 보호하였던 것입니다.

따라서 이 부분을 지적하는 원고의 청구 역시 이유 없습니다.

라. 기타 재산가치 하락에 관한 주장에 관하여

원고는 수인한도를 초과하는 일조권 등 침해로 인하여 원고 빌라의 재산가치 하락분이 발생하였다고 주장합니다.

그러나 통상 낡은 주택이 신축되어 신축건물이 많아지면 그 지역은 정주여건이 향상되고 재산가치의 상승요인으로 작용합니다. 아파트의 경우 어느 지역에 신축아파트가 들어서면 인근의 아파트는 신축아파트 시세의 상승에 따라 가격이 동반상승하는 경우가 일반적입니다.

피고는 이 사건 다세대 주택 신축을 통하여, 원고 건물로 진입하기 위한 오래된 진입로를 새로 포장하고, 주차 및 진입을 원활하게 하였으며, 흉물스럽게 방치되었던 전봇대도 이전하게 함으로써 원고빌라를 포함한 인근 다세대 주택 및 단독주택의 가치 상승에도 일조를 하였습니다. 각 사진(을 제6호증의 1 내지 3) 신축 다세대 주택이 인근 주택에 비하여 높게 분양됨으로서 인근 주택의 매매에도 상승효과를 끼쳤다고 할 수 있다는 점에서 원고의 재산가치하락 주장을 그대로 받아들일 수 없습니다.

을 제6호증의 1

을 제6호증의 2

을 제6호증의 3

오히려 원고 주장의 감정평가를 할 경우 인근 지역의 매매사례를 참고하여 가격을 산정하는 것이 일반적인 것을 감안해 보면, 원고 주택의 경우 대지경계선을 사이에 두고 평당 높은 가격에 분양되는 피고 건물의 매매로 인해 원고 빌라는 감정평가시 가치 상승의 효과를 누리게 될 뿐 아니라 전세와 월세 모두에 긍정적인 효과를 나타낼 것으로 전망합니다.

3. 원고 제출증거에 관한 의견

원고 모두 성립인정 하고, 입증취지 부인하겠습니다.

4. 결어

이상에서 살펴 본 바와 같이 원고의 이 사건 청구는 이유 없으므로 기각하여 주시기를 바랍니다.

입증방법

을제1호증	지적도

을제2호증의 1	건축개요

을제2호증의 2	배치도면

을제2호증의 3	대지지적도

을제2호증의 4	일조권산출근거

을제2호증의 5	정면도

을제2호증의 6	배면도

을제3호증의 1	성남시 건축조례

을제3호증의 2	별표3의기준

을제3호증의 3	건축법 시행령

을제4호증의 1 내지 3	각 사진

을제5호증의 1 내지 5	각 사진

을제6호증의 1 내지 3	각 사진

2024. 10. 25.

위 피고 소송대리인

법무법인 한미

담당변호사 김철기

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